Experienţă, comunitate şi bunăstare. Acestea sunt cele trei cuvinte pe care Justyna Bartosz, group head of leasing, NEPI Rockcastle, cel mai mare investitor şi dezvoltator de centre comerciale din zona Europei Centrale şi de Est, le foloseşte pentru a descrie mallul prezentului. Ea adaugă că centrul comercial s-a transformat, mai ales postpandemie, nu doar într-un loc unde vii să cumperi produse şi să ai acces la diverse servicii, ci şi într-un loc de întâlnire, unde oamenii vor să petreacă mai mult timp împreună. Ce înseamnă asta?
„Mallurile sunt locuri în jurul cărora se construiesc comunităţi. Oamenii vor să petreacă tot mai mult timp la mall, însă trebuie să fie mediul potrivit. De aceea, noi investim constant pentru a adapta centrele noastre acestor cerinţe“, explică executivul care are o experienţă de aproape 20 de ani în retail. Ea ocupă astăzi poziţia de group head of leasing la NEPI Rockcastle, coordonând echipele de leasing din toate cele opt pieţe unde investitorul e prezent.
Schimbările din societate, modificările obiceiurilor de consum, cele mai noi tendinţe la nivel de concepte, totul se vede în lumea centrelor comerciale, o lume unde se simte şi amprenta noilor generaţii, dar şi cea a celor mai tinere branduri.
„Industria noastră se găseşte la intersecţia tuturor acestor segmente, a tuturor acestor oameni. E un domeniu care conectează multe altele, fiind la rândul său influenţat de factori variaţi. Este interesant că suntem un domeniu care nu doar urmează trenduri, ci şi le creează, le modelează“, explică executivul polonez care a urmat studii economice la Varşovia, pentru ca apoi să se specializeze pe real-estate.
Spune că în această industrie fiecare zi e diferită şi complexă. Nu există „normă“ şi „normal“. Călătoriile fac parte din fişa postului, mai ales că reprezentanţii echipei de leasing trebuie să construiască şi să menţină relaţiile cu retailerii centrelor comerciale, dar şi să fie într-o continuă căutare de inspiraţie.
„Avem 57 de proprietăţi în portofoliu şi trebuie ca în permanenţă să păstrăm relaţiile cu chiriaşii existenţi şi să legăm altele cu potenţiali noi parteneri de business.“ Aşadar, echipa Justynei Bartosz este cea care discută constant cu reprezentanţii brandurilor pentru a afla ce planuri au, ce strategii pun în aplicare şi pentru a merge împreună mai departe.
„Investim mult în proprietăţile noastre. În următorii cinci ani avem un buget de 788 mil. euro, resurse care vor fi direcţionate şi către renovări şi extinderi de proiecte deja existente, dar şi către noi dezvoltări.“ Scopul este acela de a transforma centrele comerciale în locuri mai atractive atât pentru chiriaşi, cât şi pentru clienţii finali. Un proiect emblematic în curs de extindere este chiar mallul Promenada din Capitală, la care se vor adăuga 55.400 mp de noi spaţii comerciale, birouri, un teatru şi, posibil, un hotel. Termenul de finalizare este finalul anului 2026.
„Avem o prezenţă puternică în Europa Centrală şi de Est, focusul nostru fiind centrele comerciale amplasate în oraşele mari.“
În această regiune, mallurile reprezintă principala destinaţie de shopping, comerţul stradal nefiind puternic dezvoltat în niciuna dintre ţări, iar un motiv îl reprezintă istoria, crede executivul NEPI Rockcastle. De altfel, nici dezvoltatorul nu vrea să parieze pe stradal, ci pe malluri şi pe proiecte mixed-use, ce aduc laolaltă retail şi rezidenţial, office şi hoteluri.
„Există loc de dezvoltare în regiune. Indicatorii-cheie macroeconomici arată că Europa Centrală şi de Est este bine poziţionată pentru o creştere accelerată în viitor.“
Avansul va fi mai alert decât cel din Occident unde pieţele şi economiile sunt mai saturate, respectiv mai mature. Chiar în interiorul regiunii există diferenţe.
Spre exemplu, Polonia e o piaţă saturată pe segmentul mallurilor mari, nu prea mai ai unde să construieşti, motiv pentru care NEPI Rockcastle a pariat pe achiziţii, două fiind parafate chiar pe final de an, în Wroclaw, Magnolia Park (100.000 mp), şi Katowice, Silesia City Center (88.000 mp).
„Piaţa din România e foarte bine dezvoltată deja, dar mai e loc de extindere sau de noi dezvoltări, cel puţin în anumite oraşe.“
România este foarte interesantă şi pentru companiile poloneze, dat fiind că e o piaţă mare, unde consumatorii au apetit pentru shopping. „Puterea de cumpărare pe plan local creşte, iar românii sunt pasionaţi de branduri şi sunt atenţi la trenduri şi la cele mai noi tehnologii. Ei sunt mai pasionaţi de modă şi pun mai mare accentul pe modul cum arată faţă de consumatorii din alte ţări, care au tendinţa de a fi mai pragmatici.“
Asta vine şi din faptul că ies mai mult în oraş, spune Justyna Bartosz. În Polonia există în continuare obiceiul ca oamenii să se întâlnească acasă. Vine din trecut, dar e şi un obicei influenţat de iernile mai friguroase şi de vremea mai rea din sezonul rece.
În România, aproape tot shoppingul se întâmplă la mall. În pandemie şi imediat după, a crescut puternic comerţul online, dar între timp lumea a revenit în offline. Executivul NEPI Rockcastle afirmă că astăzi nu mai e de ajuns să fii prezent doar într-un singur mediu, ai nevoie de ambele canale şi de o integrare perfectă între ele.
„Se vorbea într-o vreme despre faptul că a apus era mallurilor, dar nu e deloc aşa. E o perioadă foarte bună pentru acest tip de proiecte, mai ales în regiune. Două treimi dintre consumatori preferă cumpărăturile în centrele comerciale mai degrabă decât în online, pentru oferte şi experienţe memorabile, mai exact un mod plăcut de a petrece timpul liber alături de prieteni sau familie. Sigur, conceptele evoluează în permanenţă.“
Ea spune că unele branduri care până recent îşi concentrau atenţia pe online, acum vorbesc despre necesitatea de a avea şi magazine fizice. Oamenii vor să atingă, să testeze, să discute. Vor valoare adăugată. Iar offline-ul permite brandurilor să ofere asta prin design, prin evenimente sau prin colecţii dedicate şi ediţii limitate.
În acest context, şi mallurile se adaptează. „Spre exemplu, în cazul Arena Mall din Budapesta, am renovat foodcourt-ul pentru a găzdui şi concepte noi. La fel, la Arena Centar din Zagreb am mutat şi modernizat zona de food court. Ne adaptăm la ceea ce îşi doresc noile generaţii şi noile tipologii de consumatori, şi anume concepte slow-food sau a la carte.“
Stilul de viaţă al clienţilor este în permanentă schimbare, ei acordă mai multă atenţie bunăstării, timpului liber, nu mai doresc ca totul să se întâmple pe fast-forward. Însă, în acelaşi timp, vor comoditate, spaţii bine amenajate, care le permit să-şi satisfacă rapid nevoile de cumpărături, economisind timp şi pentru alte activităţi.
Prin urmare, ei caută locuri în care să petreacă timp cu cei dragi şi să se poată ocupa, de asemenea, de cumpărăturile zilnice de bază sau de serviciile bancare, de sănătate sau de înfrumuseţare.
„În trecut, mallurile erau dominate de conceptele de modă. Acum, circa 40% din cifra de afaceri a centrelor noastre comerciale din cele opt ţări sunt generate de fashion. Vedem că se dezvoltă segmente precum health & beauty, food & beverages, entertainment.“
Mixul echilibrat de chiriaşi depinde de mărimea centrului comercial, de poziţionarea lui, de competiţie, de regiune. La fel şi mixul pe segmente de preţ. Spre exemplu, un proiect de mari dimensiuni poate găzdui şi retaileri de tip low cost/ discount, şi mass market, şi premium. Altfel, adaptezi conceptul.
Justyna Bartosz spune că în Europa brandurile de lux merg mai puţin în mall. Asta se întâmplă mai degrabă în Orientul Mijlociu şi Asia. În regiune şi în Occident, e mai degrabă un model de business pentru stradal. Totuşi, mărcile premium migrează către centre comerciale.
Printre cele mai noi nume din portofoliul grupului în România se numără Rituals – brand care a intrat, în premieră, pe piaţa locală cu un magazin în centrul comercial Mega Mall Bucureşti, Victoria Secret’s (tot în Mega Mall) – „dorit de mulţi consumatori“ – şi Lefties. Aceasta din urmă este o marcă a grupului Inditex, care deţine şi Zara şi care a intrat în România la final de 2023 în proiectul Promenada din Craiova. Recent, a fost deschis un al doilea spaţiu în Shopping City Ploieşti. Alte deschideri notabile în portofoliul grupului în România în 2024 includ Bath & Body Works tot în Mega Mall, Cineplexx în Promenada Craiova şi noi concepte în Promenada Mall, cum ar fi designerul local Murmur şi brandul de orologie Longines.
„Mai e loc de branduri noi, regiunea e interesantă şi există potenţial de creştere din punct de vedere macroeconomic. Brandurile care au venit aici sunt mulţumite de rezultatele obţinute.“
Polonia şi România sunt primele ţări din regiune pe lista retailerilor – atât prin prisma populaţiei, cât şi a datelor macroeconomice.
Când vine vorba de noi nume, Justyna Bartosz preciează că NEPI Rockastle merge către retaileri, dar se întâmplă şi mişcarea în sens invers. „Suntem o destinaţie pentru branduri atât din Europa, din Occident, cât şi din Asia. Cel mai recent exemplu este un retailer low cost, MR DIY, care şi-a început expansiunea în Europa prin deschiderea primului magazin în centrul comercial Platan, Zabrze din Polonia, fiind urmat de noi unităţi tot în Polonia. Mai mult, lanţul se pregăteşte deja să intre şi în celelalte proprietăţi ale noastre situate în alte ţări din CEE.“
Dacă ar fi să numească însă câteva branduri care nu sunt încă aici – în România – şi care şi-ar găsi locul?
„În momentul de faţă suntem deja în discuţii să aducem branduri noi în portofoliul nostru, însă nu le putem numi momentan. Uniqlo, Arket, Lululemon şi Alo Yoga sunt printre primele mărci la care mă gândesc acum şi care ar fi primite cu mare entuziasm de clientii noştri“, conchide Justyna.
Justyna Bartosz, group head of leasing, NEPI Rockcastle: „Există loc de dezvoltare în regiune. Indicatorii-cheie macroeconomici arată că Europa Centrală şi de Est este bine poziţionată pentru o creştere accelerată în viitor.“
„Retail o’clock“ este un proiect derulat de După Afaceri Premium în parteneriat cu NEPI Rockcastle care îşi propune să evidenţieze cele mai noi şi vibrante tendinţe din industria locală a retailului.
