Vânzarea sau cumpărarea unui apartament ori a unei case este, de cele mai multe ori, o decizie financiară majoră.
Un Notar Real Estate este în esenţă, despre tranzacţii imobiliare sigure la notar, în care fiecare etapă este explicată şi structurată astfel încât să ştii exact ce semnezi.
Tocmai pentru că nu este o rutină, când ajungi în acest punct vin la pachet şi întrebări fireşti din partea celor implicaţi în acest proces juridic, proces care, uneori, poate fi cu adevărat complex: Ce acte îmi trebuie? Cum mă asigur că îmi încasez integral preţul? Ce riscuri există dacă banca nu aprobă creditul? Ce trebuie să verific înainte să cumpăr un imobil, ce ar trebui să ştiu?
Pornind de la aceste întrebări şi de la nevoia de exactitate sau de bună organizare, o echipă notarială specializată în Real Estate a creat o serie de Ghiduri Imobiliare dedicate celor care vând, cumpără sau investesc în imobile, fie că sunt persoane fizice sau persoane juridice. Împreună, aceste ghiduri conturează o hartă de siguranţă juridică în real estate, utilă mai ales în contextul unei pieţe tot mai dinamice, conturată încă din 2025 şi care va evolua în 2026.
- „Ce acte sunt necesare pentru vânzare-cumpărare imobil la notar?”
Aceasta este, de departe, una dintre cele mai frecvente întrebări, pentru că este, de fapt, primul pas spre informare, punctul de start şi de pregătire al întregului proces.
Ghidurile practice pentru vânzare-cumpărare imobil la notar pornesc exact de aici. Nu se rezumă la a enumera documente, ci explică, pe etape:
- ce acte sunt necesare pentru vânzător şi pentru cumpărător;
- ce documente privesc imobilul (acte de proprietate, extras de carte funciară, cadastrul, certificat fiscal, certificat energetic, adeverinţă
- de la asociaţia de proprietari, poliţa de asigurare, acordul băncii dacă există ipotecă);
- ce particularităţi pot apărea (imobil cumpărat prin legi speciale, regimuri fiscale speciale sau imposibilitatea de prezentare la semnare).
Unul dintre aceste ghiduri este structurat ca o prezentare completă a etapelor procedurale, începând cu particularităţile, detalierea şi reglementarea actelor obligatorii pentru semnare, până la anumite aspecte teoretice şi practice din procedura notarială, iar altul este gândit ca un Ghid rapid, în 5–6 paşi clari.
Acesta din urmă este ideal pentru cei care vor să verifice rapid dosarul, să vadă ce mai au de făcut, ce documente lipsesc şi, foarte important, ce soluţii există în situaţia în care nu ştiu de unde pot obţine toate documentele în formatul exact şi complet. Ca acte generale, sunt prezentate:
actele de proprietate;
b. situaţia la zi a impozitelor, (certificatul fiscal pentru imobil, care se emite de Direcţia Taxe Locale de la locul situării imobilului şi trebuie să îndeplinească o serie de cerinţe cumulative);
c. extrasul de carte funciară şi cadastrul (releveu, plan de amplasament);
d. certificatul energetic şi poliţa de asigurare a locuinţei;
e. adeverinţa emisă de asociaţia de proprietari şi documentele privind utilităţile.
De reţinut că, în funcţie de particularităţile tranzacţiei de vânzare-cumpărare, de caracteristicile imobilului (apartament, locuinţă, teren etc.), de cerinţele băncii, precum şi de clauzele sau informaţiile cuprinse în actul de proprietate, de existenţa sarcinilor sau de anumite erori din cartea funciară, notarul poate solicita documente suplimentare pentru clarificarea situaţiei.
De exemplu, când imobilul are sarcini (ipotecă sau alte drepturi intabulate / notate în cartea funciară la partea a III-a), până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare este necesar ca proprietarul să obţină de la bancă documentul intitulat generic Acordul creditorului pentru înstrăinarea imobilului şi constituirea de ipotecă rang subsecvent (când achiziţia se face cu credit bancar).
- „Cum vând în siguranţă un imobil la notar şi cum îmi protejez preţul?”
Pentru mulţi vânzători, întrebarea-cheie nu este doar cea referitoare la conduita acestora – „ce acte îmi trebuie şi de unde le obţin” –, ci mai ales cea cu impact financiar: „Cum mă asigur că îmi încasez integral preţul, la timp şi în condiţii clare?”
Răspunsul la aceste întrebări este Ghidul Vânzătorului, elaborat de echipa notarială specializată în real estate şi structurat în jurul unor teme foarte concrete, pentru cei care au nevoie de informaţii de bază sau extinse:
- cum se stabileşte preţul în contractul de vânzare-cumpărare;
- cum se precizează în act situaţiile în care o parte din preţ se plăteşte la semnare, iar restul ulterior;
- cum funcţionează plăţile prin transfer bancar şi ce rol are menţionarea conturilor în contract;
- ce se întâmplă atunci când cumpărătorul plăteşte preţul parţial din credit bancar şi diferenţa din surse proprii;
- ce clauze se menţionează pentru a proteja vânzătorul în situaţia în care preţul vânzării nu este virat în cuantumul sau la termenul menţionat în act.
Ghidul explică, într-o manieră accesibilă, noţiuni precum:
- pact comisoriu – clauza care arată ce se întâmplă cu contractul dacă una dintre părţi nu îşi îndeplineşte obligaţiile, inclusiv obligaţia de plată a preţului parţial sau integral;
- ipoteca legală a vânzătorului pentru restul de preţ sau chiar pentru preţul integral neîncasat – este folosită atunci când o parte din preţ sau preţul se plăteşte ulterior semnării;
- garanţia pentru evicţiune şi viciile ascunse – ce se întâmplă dacă apar probleme cu privire la dreptul de proprietate sau defecte grave ale imobilului transmis prin contract.
Important este ca vânzătorul să înţeleagă, pas cu pas, ce îşi asumă prin declaraţiile sale, ce drepturi şi obligaţii corelative are şi cum îl angajează şi protejează verificările şi clauzele din contract. Scopul este să fie informat şi să simtă că serviciul de real estate notary este, în primul rând, despre siguranţa juridică a ambelor părţi, despre echilibrul juridic al actului semnat.
- „Ce trebuie să ştiu când cumpăr un apartament la notar ca să evit riscurile?”
Pentru cumpărător, accentul este pe siguranţa investiţiei financiare, pentru că acesta are obligaţia de plată a preţului vânzării în schimbul bunului primit, iar întrebările cele mai des întâlnite, pentru care toţi avem nevoie de precizie şi siguranţă, sunt cele referitoare la riscuri:
„Cum verific dacă imobilul este în regulă?”
„Ce înseamnă due diligence juridic pentru un apartament?”
„Pot avea probleme după ce semnez la notar?”
„Ce verifică notarul, concret, pentru mine?”
Ghidul Cumpărătorului este construit, de către această echipă notarială specializată în real estate, ca un manual de orientare bazat pe prudenţă: înainte de toate, cumpărătorul ştie ce acte trebuie să solicite vânzătorului, la ce să fie atent la momentul vizionării (de exemplu: atenţie sporită la modificările structurale din locuinţă, pereţi demolaţi, reconstruiţi, debara desfiinţată etc., lucruri care trebuie să fie identificate în releveul locuinţei ca variantă actualizată şi avizată de OCPI).
Sunt explicate, pe înţelesul tuturor:
diferenţa dintre promisiunea de vânzare-cumpărare şi contractul de vânzare;
- de ce este foarte importantă verificarea istoricului imobilului (cum a fost dobândit, dacă au existat sau există litigii, legi speciale
- de dobândire, regim de monument istoric, drepturi de preemţiune, dovada plăţii preţului din actul de proprietate etc.);
- ce înseamnă riscul seismic, ce înseamnă sarcinile ce pot greva un imobil şi care sunt paşii pentru obţinerea acordului creditorului.
Ghidul subliniază şi faptul că, dincolo de partea tehnică, cumpărătorul are nevoie de un parcurs clar: ce face înainte şi după semnare, precum şi ce obligaţii conexe are după ce i-a fost transferat dreptul de proprietate asupra imobilului.
- „Ce este diferit când cumpăr un imobil, de exemplu, prin programul Noua Casă?”
Atunci când intervine un credit, întrebările pot fi mai presante, pentru că aspectul financiar este în zona relativ incertă, cel puţin până la momentul aprobării: „Ce verifică banca?”, „Ce rol are notarul?”, „Ce se întâmplă dacă banca întârzie?”, „Când ajung banii la vânzător?”.
Ghidul dedicat achiziţiilor prin credit îşi propune să răspundă exact acestui tip de situaţie, care nu este neapărat cel mai complex în practică, dar care poate să devină, atunci când nu este bine coordonat sau corect început, astfel că:
- explică ce acte sunt necesare pentru promisiunea de vânzare-cumpărare şi ce documente suplimentare implică relaţia cu banca, inclusiv condiţiile finanţării prin Programul Noua Casă;
- clarifică rolul instituţiilor implicate (banca, Fondul de garantare, notarul public);
- descrie etapele procedurii notariale: de la semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare (act complet diferit de actul de rezervare semnat între părţi, ce este un act sub semnătură privată, care nu are caracter de titlu executoriu) şi până la semnarea contractului de vânzare.
Accentul aici este pe conduita juridică a părţilor şi pe sincronizarea dintre paşii cumpărătorului, vânzătorului, băncii şi notarului, astfel încât să fie evitate blocajele ce pot fi generate de dosare incomplete, termene depăşite, aprobări care expiră.
- „Ce se întâmplă când vânzătorul sau cumpărătorul este o companie şi ce înseamnă due diligence juridic?”
În contextul în care companiile derulează tot mai multe tranzacţii imobiliare, istoricul proprietăţilor devine uneori foarte complex şi cu elemente de dobândire diverse, motiv pentru care, în procedura notarială, sunt necesare documente suplimentare şi, astfel, apare un set nou de întrebări financiare, juridice şi fiscale:
- „Ce acte sunt necesare când vinde sau cumpără o companie?”
- „Cine are dreptul să semneze în numele societăţii?”
- „E nevoie de hotărâre AGA? Ce trebuie să conţină?”
- „Ce înseamnă raport due diligence juridic şi la ce mă ajută?”
Ghidul imobiliar pentru persoane juridice este gândit special pentru astfel de situaţii, în care întrebările fireşti pentru aceste speţe întâlnesc răspunsurile exacte cu privire la:
- actele societăţii, modul de reprezentare (administrator sau persoană desemnată prin procură notarială) şi limitele mandatului;
- ce trebuie să cuprindă AGA atât ca precizări, cât şi ca structură a acţionariatului, raportat la prevederile statutare şi legale, astfel încât notarul să se asigure că voinţa părţilor este expresă, clară, completă şi informată.
Un capitol separat este dedicat raportului de Due diligence juridic, care, pe scurt, reprezintă analiza şi evaluarea riscurilor, propunerea soluţiilor exacte şi riguroase, astfel încât decizia de achiziţie să fie bazată pe siguranţă preventivă.
Pentru companii, dar, evident, nu numai – pentru că poate fi accesat de orice persoană –, un astfel de ghid complex transformă tranzacţia imobiliară într-un proces previzibil, integrat în deciziile financiare şi juridice ale persoanei.
- Ce este „harta de siguranţă juridică” în Real Estate pentru 2026?
Toate aceste ghiduri, pentru vânzători, cumpărători persoane fizice sau juridice, pentru achiziţii cu sau fără accesarea unui credit, alcătuiesc o hartă juridică în real estate, prin care, în loc de răspunsuri fragmentate, preluate din surse diferite, fiecare ghid:
• porneşte de la întrebările oamenilor („ce acte?”, „ce riscuri?”, „cum se face plata?”, „cât durează?”);
• explică pas cu pas parcursul juridic de la prima discuţie şi până la semnarea contractului la notarul public;
• oferă instrumente de protecţie care încep în mod natural prin cunoaştere, informare despre clauze contractuale, recomandări şi verificări prealabile, precum şi explicaţii despre drepturi şi obligaţii.
- Cum te pot ajuta aceste ghiduri, concret, în 2026?
Indiferent dacă eşti vânzător, cumpărător, broker sau reprezinţi o companie, aceste ghiduri îţi vor fi utile prin avantaje concrete:
- Economii reale de timp
Te ajută să îţi organizezi din timp actele, astfel încât să eviţi drumuri repetate şi programări amânate. - Colaborare mai uşoară cu notarul, banca şi agentul imobiliar
Ghidurile creează o punte comună între client, notar, bancă şi, acolo unde există, agentul imobiliar, ceea ce face ca întregul proces să fie mai fluent şi mai previzibil. - Confort şi siguranţă în legătură cu „ce urmează”
Faptul că ştii ce urmează, ce se întâmplă înainte şi în ziua semnării, inclusiv ce trebuie să faci după semnare, transformă tranzacţia într-un parcurs controlabil, într-o experienţă juridică pozitivă. - Îmbunătăţirea nivelului de educaţie juridică în real estate
Pe termen lung, contribuie la creşterea nivelului de educaţie juridică în zona imobiliară: oamenii înţeleg de ce anumite verificări sunt obligatorii şi de ce anumite clauze nu sunt „complicaţii inutile”, ci mecanisme reale de protecţie, de ce un act este solicitat într-o anumită formă (de exemplu, procura autentică pentru vânzarea unui imobil).
