Cei care prospectează piaţa imobiliară în căutarea celor mai bune investiţii pe termen lung se confruntă întrebări şi dileme: e un moment bun să cumperi sau ar fi mai potrivit să vinzi în această perioadă?
Investiţiile imobiliare rămân în continuare cele mai sigure, fiind un domeniu concret, care poate fi evaluat corect din perspectiva criteriilor şi indicatorilor de rentabilitate. Dar, de ce e bine să investeşti în imobiliare? Care sunt cele mai profitabile investiţii imobiliare? Care sunt cele mai bune oraşe pentru investiţii imobiliare? Şi, nu în ultimul rând, la ce să fii atent atunci când cumperi un apartament?
Întrebările investitorilor, exersaţi sau începători, relevă o preocupare tot mai mare pentru detalii în încercarea de a înţelege un domeniu definit în ultimul timp de incertitudine. Crash-ul iminent profeţit insistent pentru o vreme devine un scenariu tot mai puţin probabil, în timp ce majoritatea analiştilor sugerează că, de fapt, scumpirile vor fi dominanta următorilor ani.
Tendinţa se va păstra şi chiar va accelera, deci, ar putea fi un moment bun să cumperi. "Atenţie, însă! Atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii ar trebui să-şi analizeze raţional motivaţiile în procesul decizional, având în vedere că emoţiile ne joacă adesea feste când vine vorba de imobiliare", spune Daniela Kasper, director general al grupului braşovean Kasper Development.
Braşovul este unul dintre punctele dinamice pe harta imobiliarelor din România, alături de Timişoara, Bucureşti sau Cluj. Interesul pentru această zonă este tot mai mare, ca urmare a unui cumul de factori care favorizează aprecierea în timp a investiţiilor imobiliare în această zonă, începând cu creşterea economică regională constantă, apropierea de arcul montan şi, ca urmare, de un lanţ turistic şi cultural cu relevanţă europeană, sau ca urmare a preocupării entităţilor regionale pentru eficientizare, în spiritul viziunilor contemporane pentru dezvoltare durabilă şi protecţia mediului.
În lista argumentelor se adaugă infrastructura în continuă dezvoltare, de la aeroportul nou, care facilitează legăturile naţionale şi internaţionale, la căi rutiere şi turistice importante. Kasper Development este unul dintre dezvoltatorii stabili şi relevanţi la nivel naţional, care şi-a câştigat prestigiul în dezvoltări imobiliare complexe, gestionând, în ultimii ani, unul dintre cele mai ample proiecte de regenerare urbană derulate până acum în România. Cu o investiţie totală de 250 de milioane de euro, Cartierul Coresi Avantgarden, un proiect Kasper Development, este un ansamblu sustenabil de 5.000 de apartamente, susţinut de o infrastructură modernă şi de o reţea valorică internă complexă.
Piaţa braşoveană evoluează în climatul general naţional şi european, reflectând noile reguli impuse de un context complex, în plin proces de schimbare. Pentru a înţelege oportunităţile şi provocările unui sector care se reaşează, Daniela Kasper punctează câteva dintre cele mai importante tendinţe ale pieţei imobiliare în intervalul 2023-2024. Pe o piaţă diferenţiată, recomandările pentru cumpărători şi pentru vânzători sunt, în mod corespunzător, diferite. Un element comun rămâne, însă, faptul că este mai important ca oricând să fii foarte informat, să cunoşti în detaliu unele aspecte legate de procesul general de achiziţie, cum ar fi evoluţia dobânzilor, a chiriilor sau cu privire la preţul de cumpărare din segmentul vizat de fiecare categorie în parte.
Chiriile vor creşte. Cumpărătorii se aşteaptă ca preţurile să înceapă să scadă. Nu va avea loc, însă, nici un „crash”
Piaţa finanţărilor imobiliare pentru clienţii privaţi s-a schimbat dramatic. Volumul finanţărilor noi a scăzut cu aproape 80% faţă de acum doi ani. Acolo unde nu există cumpărători, nu există nici nevoia de finanţare. În condiţiile în care procesul de achiziţie este îngreunat, chiriile vor continua să crească în următoarele luni, în timp ce preţul proprietăţilor ar putea să scadă. Preţurile ar putea varia geografic sau în funcţie de noile coordonate ale unei pieţe deja restructurate de anii de criză, care se pregăteşte să-şi mai schimbe o dată regulile. În 2023, domeniul trece printr-o nouă diferenţiere, motiv pentru care cumpărătorii şi vânzătorii ar trebui să fie atenţi la orice schimbare, spune Daniela Kasper.
- Ratele dobânzilor pentru construcţii şi imobile sunt în creştere
În 2022 s-a întâmplat ceva nemaivăzut până atunci pe piaţa creditelor ipotecare: într-un răstimp de doar 9 luni, rata dobânzii a crescut de la 1,17% la 2,65%. În ianuarie-martie 2023 a ajuns la 5,71%, iar în aprilie-iunie 2023 - la 5,98%. Finanţarea construcţiilor costă acum peste 8%, iar împrumuturile ar putea continua să crească în lunile următoare. Cine are nevoie de un împrumut pe termen lung ar trebui să compare mai multe oferte, să evalueze ratele dobânzilor şi să planifice strategii pentru a le putea asigura pe toată perioada de creditare.
Împrumuturile cu termen de 20 de ani sunt în prezent la fel de scumpe ca şi cele cu termen de 15 ani. Din păcate, niciun expert în domeniu nu este de părere că dobânzile ar putea scădea prea curând la nivelul anilor 2020-2021. Având în vedere situaţia incertă din întreaga economie, clienţii ar trebui să aleagă oferte flexibile, care permit reducerea sau creşterea rambursării. Posibilitatea de a achita împrumutul mai rapid, suplimentând sumele plătite în perioadele în care sunt mai mulţi bani disponibili, oferă o securitate suplimentară.
- 2024 va fi un an scump pentru chiriaşi
Preţurile pentru proprietăţile rezidenţiale au crescut în ultimii 2 ani, iar chiriaşii sunt cei mai afectaţi. În 2023, chiriile au crescut în marile oraşe faţă de 2022, în medie cu +12%.
În Bucureşti, chiriile au crescut cu +14% la 2 camere, +6% la garsoniere şi +22% la 3 camere
În Cluj-Napoca, au crescut cu +18% la 3 camere, cu +11% la 2 camere şi cu +7% la garsoniere
În Iaşi, au crescut cu 14% la 2 camere, 12% la garsoniere şi 11% la 3 camere
În Braşov, au crescut cu 28% la 3 camere, 24% la garsoniere şi 18% la 2 camere
În Constanţa, au crescut cu 13% la garsoniere, 10% la 2 camere
În Timişoara, au crescut cu 16% la 3 camere
În Sibiu, au crescut cu 26% la 3 camere, 25% la garsoniere, 17% la 2 camere
În Oradea, au crescut cu 21% la 2 camere, 11% la garsoniere, 9% la 3 camere
În Craiova, au crescut cu 20% la garsoniere, 14% la 2 camere şi 5% la 3 camere
Vorbim de o creştere dramatică pe piaţa chiriilor.
Cererea mare de apartamente de închiriat este explicată printr-un cumul de factori, începând cu faptul că volumul construcţiilor noi se micşorează considerabil de la an la an, ceea ce duce la o lipsă acută a proprietăţilor disponibile la preţuri accesibile. De asemenea, costurile de finanţare crescute îi obligă pe mulţi dintre cei interesaţi de o locuinţă, dar care nu îşi permit o proprietate, să opteze pentru închiriere. Criza umanitară din ţara vecină a sporit şi mai mult presiunile din acest segment, în condiţiile în care mulţi refugiaţi din Ucraina au avut nevoie în ultimii ani de un adăpost.
Ca urmare a migrării cererii de la cumpărare spre închiriere, ne aşteptăm ca preţurile pe segmentul chiriilor să crească în următoarele luni mai dinamic decât preţurile de achiziţie. Situaţia chiriaşilor ar putea să devină din ce în ce mai dificilă, mai ales în zonele metropolitane, unde preţurile vor creşte în ritm alert. Pentru cei care caută un spaţiu de locuire în oraşele mari, o alternativă poate fi alegerea zonelor limitrofe, unde preţurile ar putea fi moderate. Din păcate, şi în acest caz tendinţa este tot una ascendentă.
3. Cumpărătorii se pot aştepta ca preţurile proprietăţilor să scadă, dar nu va exista o prăbuşire a pieţei
Majoritatea experţilor în domeniu spun că proprietăţile din locaţii bune, clădiri cu un echilibru energetic corespunzător, vor rămâne la acelaşi preţ sau se vor scumpi. E drept că în Europa s-a înregistrat în ultimele luni o scădere cu până la 6% a preţurilor de achiziţie, dar acest fenomen nu a vizat segmentul imobilelor noi - sector în care preţurile au crescut, de fapt, ca urmare a creşterii costurilor de construcţie. Preţurile de achiziţie ar putea să scadă în primul rând în cazul locuinţelor care nu îndeplinesc standardele minime de eficienţă energetică şi al celor care necesită măsuri speciale de igienizare.
De asemenea, imobilele din zona rurală şi cele cu un bilanţ energetic slab ar putea să sufere în viitor. Ca urmare a creşterii preţurilor la gaze şi petrol, exploatarea acestui tip de imobile se va face cu costuri din ce în ce mai greu de gestionat. Prin urmare, oricine cumpără o proprietate cu clasa de eficienţă energetică redusă va fi îndreptăţit să negocieze mult preţul, deoarece ulterior va trebui să investească mult pentru a putea închiria proprietatea.
Experţii recomandă să faceţi pasul.
Ce înseamnă aceste tendinţe pentru oricine doreşte în prezent să cumpere o proprietate? Merită să cumperi un apartament? Care este randamentul unei investiţii imobiliare? E mai chibzuit să aştepţi sau ar trebui să acţionezi chiar acum?
Cash-ul este regele la ora actuală pe întreaga piaţă. Principiul li se aplică investitorilor şi persoanelor fizice deopotrivă. Oricine are nevoie să finanţeze doar o parte din investiţie, poate cumpăra acum, fără a avea mulţi concurenţi.
Proprietăţile nerenovate vor fi disponibile şi ieftine. Există, însă, şi un revers al medaliei. Cumpărătorii vor investi ulterior în ele, pentru a le aduce la un standard minim obligatoriu. Procesul implică şi unele dificultăţi, de la preţurile actuale de construcţie, la toate tipurile de provocări legate de forţa de lucru limitată de pe piaţa românească.
