Piaţa imobiliară va continua să se confrunte în 2024 cu dubla constrângere legată de preţurile ridicate ale apartamentelor şi de ratele mari ale dobânzilor, presiune la care se adaugă provocări sistemice sau contextuale, de la lipsa unui cadru de politici publice menit să asigure dezvoltarea construcţiilor rezidenţiale, la problema urgentă a deficitului locuinţelor de bună calitate.
Cererea de spaţii de locuit a crescut constant în ultimii ani, alimentată, cumulat, de un dezechilibru istoric în stocul rezidenţial sau de noi nevoi apărute în anii consecutivi de criză. Numărul celor care se orientează către investiţii imobiliare rentabile pentru conservarea capitalului în perioada de inflaţie, este în creştere, în timp ce diverse tipuri de migraţie înregistrate în ultimii ani către România ridică, la rândul lor, cererea de spaţiu locativ.
Oferta a fost demult depăşită de acest val al cererii, iar acum continuă să se reducă, pe fondul diminuării activităţii în sectorul construcţiilor rezidenţiale, ca urmare a inflaţiei, a costurilor în creştere şi a finanţării tot mai greu accesibile. Multe dintre noile proiecte de construcţii fie devin mai scumpe, fie sunt în aşteptare sau au fost anulate. Restructurarea pieţei îi va elimina, probabil, pe mulţi dintre dezvoltatorii vulnerabili, dintre care unii se luptă deja cu greutăţi imense. Clădirile foarte vechi vor fi din ce în ce mai greu de vândut sau închiriat, în timp ce oferta de locuinţe noi va continua să scadă. Estimările bazate pe analiza tendinţelor sunt confirmate de statisticile INS, care arată o reducere semnificativă a numărului autorizaţiilor de construcţie emise la nivel naţional în ultimii ani. După o scădere cu circa 37% în intervalul 2021-2022, 2023 ar putea fi considerat anul cu cele mai puţine autorizaţii de construire din ultimul deceniu.
“Dezechilibrul mare dintre cerere şi ofertă va aprecia constant valoarea imobilelor, atât a celor din stocul existent, cât şi a celor aflate în construcţie. Se estimează că numărul finalizărilor anuale s-ar putea reduce cu minim 30% faţă de anii anteriori, ceea ce ar însemna o scădere cu aproximativ 20.000 de apartamente până în 2025. Dezvoltatorii stabili îşi vor regândi strategiile, pentru a răspunde cererii tot mai mari de apartamente noi şi durabile, în locaţii bune, ansambluri rezidenţiale care nu mai pot promite doar estetică şi confort, ci trebuie să fie compliante standardelor contemporane de inovare, infrastructură, energie curată sau consum responsabil”, spune Daniela Kasper, fondator al Grupului Kasper Development şi dezvoltator Cartier Coresi Braşov.
Unul dintre dezvoltatorii care-şi menţine reputaţia într-un mediu de afaceri tot mai provocator, grupul braşovean mizează pe un management financiar prudent şi pe o formulă unică de urbanism în dezvoltări la scară largă, ansambluri care îndeplinesc criteriile actuale în materie de tehnologii integrate, design şi eficienţă energetică.
Calitatea ofertei a devenit însă criteriul central de selecţie într-o piaţă care se reaşază pe fondul inflaţiei sau al schimbărilor antrenate de noile viziuni de dezvoltare durabilă. Exigenţele tot mai mari în procesul de achiziţie şi construcţie, alături de o creştere a cererii , în opoziţie cu evoluţia ofertei, sunt dominantele care vor modela piaţa imobiliară în următorii ani, spun experţii Kasper Development, analizând principalele tendinţe ale anului 2024.
În 2024 se vor construi mai puţine locuinţe
Construcţiile de locuinţe noi stagnează, dar cererea de spaţiu de locuit este mare. La ce să ne aşteptăm în 2024 din punct de vedere al ofertelor? “Guvernul român ar trebui să-şi propună o strategie de stimulare a construcţiilor pe piaţa rezidenţială, pentru a diminua dezechilibrul actual între oferta redusă şi creşterea continuă a cererii de locuinţe. Migrarea clienţilor către piaţa chiriilor a dus la o creştere semnificativă a preţului în acest sector, cu până la 30% comparativ cu intervalul anterior. Având în vedere stocul redus de locuinţe pe piaţa rezidenţială din România, acest trend îşi va păstra dinamica”, spune Daniela Kasper.
Mulţi s-ar putea întreba cum de am ajuns la acest punct, în care să existe o cerere atât de mare de locuire, iar oferta să fie atât de redusă. O analiză succintă a contextului actual ar putea aduce câteva răspunsuri: industria imobiliară se luptă în prezent cu rate crescute ale dobânzilor, care fac proiectele de finanţare mai scumpe. În plus, costurile de construcţie şi ale materialelor au crescut semnificativ, pe fundalul general al inflaţiei. Principala consecinţă pentru cei care caută în prezent un apartament este că oferta de spaţii locative noi va deveni din ce în ce mai puţin accesibilă. Cu atât mai important pentru cei interesaţi de acest subiect ar fi să ştie cum va evolua numărul clădirilor noi în 2024, având în vedere că ultimii doi ani au fost dominaţi de o tendinţă clar descendentă.
- Numărul de apartamente noi va continua să scadă?
Majoritatea experţilor se aşteaptă ca numărul clădirilor noi să continue să scadă. În situaţia economică actuală, ar fi imposibil să fie menţinut ritmul anilor trecuţi în ceea ce priveşte numărul imobilelor construite şi puse în vânzare. Dinamica se păstrează şi în statisticile oficiale. Cererile de autorizare pentru construcţii rezidenţiale au scăzut semnificativ în 2023, continuând un trend conturat cu doi ani mai devreme. Până în luna August, numărul autorizaţiilor eliberate a înregistrat o reducere de 24% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Această scădere a fost consistentă în toate regiunile de dezvoltare, indicând o tendinţă larg răspândită de diminuare a activităţii în sectorul construcţiilor rezidenţiale. Situaţia este similară şi în zonele de mare dezvoltare economică, până acum favorizate. Numărul autorizaţiilor de construire pentru clădiri rezidenţiale din Bucureşti a scăzut în 2023 cu 18,7% faţă de 2022 şi cu 37,5% faţă de 2021, în timp ce suprafaţa utilă totală autorizată în 2023 în clădiri rezidenţiale din Bucureşti a fost mai mică 54% faţă de nivelul din 2022, potrivit statisticilor oficiale.
Numărul imobilelor puse în vânzare va continua să scadă în anii următori, iar această prognoză se bazează pe faptul că schimbările înregistrate în ultimii 2 ani, se vor resimţi real abia în următorii 5 ani, deoarece vor lipsi etapele premergătoare dezvoltării imobiliare cum ar fi: proiectarea, achiziţia terenului, finanţarea şi planificarea lucrărilor şi distribuirea lucrărilor. Aceste etape durează, de regulă, câţiva ani şi reprezintă un interval de pregătire substanţial până la faza efectivă de construcţie. La rândul ei, procesul în sine de construire, durează 1,5-2 ani. Deci ar putea să treacă -4 ani de la idee până la intabularea efectivă. Imobilele noi care vor fi disponibile pe piaţă anul acesta reprezintă, de fapt, proiecte demarate cu 3-4 ani în urmă. În condiţiile în care numărul solicitărilor de autorizare a înregistrat o reducere constantă în ultima perioadă, efectele concrete ale acestor evoluţii vor fi vizibile la nivelul pieţei abia peste 3-4 ani.
- Cât timp va continua să scadă numărul de clădiri noi?
Experţii sunt de părere că piaţa imobiliară s-ar putea însenina „la sfârşitul lui 2024, începutul lui 2025”. Dezvoltatorii din aceasta industrie sunt, însă, mai puţin optimişti, estimând că numărul locuinţelor construite urmează să scadă constant în acest interval.
Se estimează că în următoarea perioadă numărul finalizărilor anuale ar putea să scadă cu cel puţin 30% faţă de anii anteriori, ceea ce ar însemna aproximativ 20.000 de apartamente mai puţin până în 2025. “Măsurile care ar trebui luate pentru revitalizarea noilor proiecte rezidenţiale vizează în primul rând eliminarea birocraţiei excesive în construcţii. Este necesară, de asemenea, revizuirea măsurilor fiscale. TVA-ul de 19% pune, în acest moment, majoritatea familiilor cu venituri medii în imposibilitatea de a-şi cumpăra un imobil nou”, spune Daniela Kasper.
Pentru o familie cu venituri medii, în acest moment ar fi dificil să achiziţioneze şi un apartament clasic, cu atât mai puţin un produs construit la standarde tehnologice înalte, care să respecte normativele privind eficienţa termică a clădirilor. “Ne propunem să construim pentru un viitor durabil, punând accent pe eficienţa termică, iar guvernul ar trebui să faciliteze acest proces prin programe fiscale stimulative. Reducerea TVA-ului de 19% la construcţiile care îndeplinesc aceste standarde de eficienţă termică este imperios necesară. În plus, construcţia modulară sau în serie ar trebui extinsă, pentru a putea rentabiliza modelul în favoarea tuturor părţilor implicate, atât a cumpărătorilor, cât şi a dezvoltatorilor. Aceste măsuri sunt corecte, dar au efect doar pe termen lung”, spune Daniela Kasper.
- Ce consecinţe va avea scăderea continuă a construcţiei de locuinţe?
Scăderea continuă a numărului clădirilor noi este un semnal negativ pentru afacerile instituţiilor de credit din România şi, totodată, îngustează piaţa şi o face mai dificilă pentru persoanele care caută în prezent locuinţe. În condiţiile actuale, mulţi oameni care şi-ar dori să cumpere preferă să rămână chiriaşi. Având în vedere acest trend, putem estima că preţul chiriilor va creşte constant, chiar dacă inflaţia ar scădea. Avem mult prea puţine locuinţe noi pe piaţa din România.
În vizorul investitorilor vor rămâne mereu locaţiile bune şi cu perspective importante de creştere în valoare. Dar lipsa proiectelor noi va duce la creşterea valorii clădirilor din stocul existent. Cererea de spaţiu de locuit este deja ridicată, iar populaţia, din motive conjuncturale, este în creştere. Deci, de fapt, înregistrăm o lipsă de spaţiu de locuit. Acest dezechilibru va duce la creşterea valorii imobilelor, atât în cazul celor existente, cât şi a celor aflate în construcţie.
Dinamica actuală a sectorului imobiliar reprezintă, totodată, o ameninţare şi pentru locurile de muncă din acest domeniu. Dacă în industria construcţiilor se reduc locurile de muncă, există riscul ca angajaţii calificaţi să dispară pentru totdeauna – mai ales într-un segment care nu elaborează strategii de fidelizare a personalului sau alte metode de a face munca mai atractivă. Industria construcţiilor ar putea avea aceeaşi soartă pe care o înfrunta industria gastronomică după pandemie. Oamenii pleacă şi nu se mai întorc. Guvernul ar trebui să vină cu măsuri de corecţie care să contrabalanseze aceste pericole, astfel încât să putem evita acest impas uşor de anticipat.
