Business Construct

Cât costă să faci din centrul Bucureştiului un al doilea Sibiu

25 mai 2011 11666 afişări de Radu Racu

Sibiul, care în 2007 a fost capitală culturală europeană şi este în prezent unul dintre cele mai apreciate oraşe turistice din ţară, a avut nevoie de investiţii de circa 50 de milioane de euro pentru reabilitarea zonei istorice.

În Bucureşti lucrurile s-au îmbunătăţit în ultimii ani, afacerile s-au înmulţit "ca ciupercile după ploaie", ploaie care însă ar fi bine să nu te prindă pe o serie de străzi din centrul istoric, care amintesc de Paris, dar de cel din "Mizerabilii".

Un număr de 120 de baruri, restaurante şi cafenele generează afaceri de 150 de milioane de euro pe an în punctul zero al capitalei, aproximativ cât au fost în 2010 vânzările totale din mallul Cotroceni Park din Bucureşti, iar perspectivele comerţului din zonă ar putea indica cel puţin dublarea sumei, în condiţiile în care circa jumătate din clădiri sunt încă nerenovate.

"Centrul vechi este un fenomen pozitiv, peste aşteptările jucătorilor din industria ospitalieră", afirmă Dragoş Petrescu, proprietarul reţelei City Grill şi poate cel mai important jucător pe segmentul barurilor şi restaurantelor din zona Lipscani.

Zona Lipscani, cum este cunoscută pentru bucureşteni, sau "Pilotul A", în limbajul administrativ, a trecut probabil prin mai multe etape de proiectare, reevaluare şi tergiversare decât Autostrada Transilvania, însă la opt ani de la semnarea acordului de împrumut între Primăria Capitalei şi Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD), primele rezultate se văd în cele câteva străzi refăcute, descărcate arheologic şi cu canalizare nouă. Programul de renovare iniţiat în 2003 se va termina în vara aceasta, după cum asigura primarul Sorin Oprescu la ultima vizită pe şantierul de pe Lipscani. Ce se întâmplă însă de la nivelul străzii în sus, în condiţiile în care în majoritatea zonelor este de preferat să nu ridici privirea spre pereţii imobilelor?

Clienţii a peste 80% din barurile din zonă riscă se se :trezească cu tavanul în cap" din senin sau să le cadă pe masa de la terasă unul dintre "îngerii de gips" care decorează balcoanele clădirilor, avertiza recent arhitectul-şef al Sectorului 3, Ştefan Dumi­traşcu. Schimbarea la faţă a clădirilor impune nu doar cosmetizări de faţadă, ci şi reconsolidări ale structurilor de rezistenţă, lucrări care cer o listă de avize greu de ţinut minte şi perioade de aşteptare de până la un an şi jumătate, conform proprietarilor.

Centrul vechi al Bucureştiului se întinde pe o suprafaţă de 57 de hectare, din care Pilotul A ocupă circa 15 hectare. Un număr de 527 de clădiri - din care aproximativ o treime condensate în zona Lipscani - sunt incluse în perimetrul delimitat de şase străzi mari: la nord de bulevardele Elisabeta şi Carol, la est de bulevardul Hristo Botev, la vest de Calea Victoriei, iar la sud de Splaiul Independenţei şi bulevardul Corneliu Coposu. Jumătate din clădirile din centrul vechi sunt construite înainte de anul 1900, iar alte 220 sunt ridicate înainte de 1940. Costurile recondiţio­nării unor astfel de imobile merg în acest caz până la mai bine de jumătate din valoarea de achiziţie.

Gheorghe Pătraşcu, arhitectul-şef al Capitalei: A fost un program de tip Sibiu pentru centrul istoric al capitalei în 2009, însă a venit criza şi nu a mai fost urmărit din cauza lipsei de bani. Situaţia de pe Lipscani este mai dificilă, însă şi mai costisitoare. La Sibiu nu au fost nevoiţi să-şi facă griji din cauza cutremurelor, în schimb Bucureştiul este o zonă cu activitate seismică ridicată."A fost un program de tip Sibiu pentru centrul istoric al capitalei în 2009, însă a venit criza şi nu a mai fost urmărit din cauza lipsei de bani", spune Gheorghe Pătraşcu, arhitectul-şef din cadrul Primăriei Capitalei. "Situaţia de pe Lipscani este mai dificilă însă şi mai costisitoare. La Sibiu nu au fost nevoiţi să-şi facă griji din cauza cutremurelor, în schimb Bucu­reştiul este o zonă cu activitate seismică ridicată", spune oficialul.

Seceta de finanţare, dar şi trenarea lucrărilor de reabilitare a străzilor care au înghiţit circa 40 de milioane de euro din bugetul primăriei în ultimul deceniu nu au lăsat loc pentru programe alternative de recondiţionare a clădirilor sau faţadelor. Singurele modificări au fost făcute de proprietari, după un proces de durată în obţinerea avizelor şi autorizaţiilor.

Un număr de până la 28 de avize, aprobări şi documente de atestare a plăţii anumitor taxe este necesar pentru demararea lucrărilor de reabilitare în centrul istoric al Capitalei, obţinerea lor durând şi un an.

În ritmul şi cu mijloacele actuale, schimbarea la faţă a Bucureştiului vechi devine o chestiune de ani.

"Bucureştiul ar avea nevoie de circa cinci ani pentru ca centrul vechi să semene cu Sibiul", spune Radu Moldoveanu, un proprietar de clădiri din centrul istoric. "Dincolo de lucrările efective de construcţie, sunt necesare mai multe avize succsesive, a căror obţinere poate dura foarte mult, printre care certificatul de urbanism, studii istorice, aviz de la Ministerul Culturii, avize de la pompieri, ca în final să aştepţi obţinerea autorizaţiei de construire. Toate aceste acte se eliberează în câteva luni. Spre exemplu, eu am aşteptat patru luni certificatul de urbanism pentru renovarea unui spaţiu din strada Şepcari", susţine Moldoveanu.

CÂT O TREIME DE MALL. Omul de afaceri deţine în parteneriat cu doi cetăţeni olandezi mai multe clădiri în centrul istoric din Bucureşti.

Anul trecut a renovat o clădire de 1.500 de metri pătraţi de pe strada Covaci cu 700.000 de euro, iar anul acesta pregăteşte încă 600.000 de euro pentru renovarea unei clădiri de aproape 1.100 de metri pătraţi pe care a cumpărat-o pe strada Gabroveni pentru 1,1 milioane de euro.

Preţul mediu de renovare se situează astfel la circa 500 de euro pe metru pătrat, o cifră avansată de majoritatea proprietarilor de clădiri din centrul istoric. Conform datelor furnizate de Direcţia de Urbanism din cadrul Primăriei Bucureşti, suprafaţa construită desfăşurată din toate clădirile din centrul vechi este de 652.000 de metri pătraţi.

Zona Lipscani concentrează aproximativ o treime din această suprafaţă, respectiv ceva mai mult de 200.000 de metri pătraţi, din care circa 10% reprezintă suprafeţe renovate, conform estimărilor Business Construct. Alte spaţii ar trebui scoase din ecuaţie în contul clădirilor emblemă din zonă, cum sunt Muzeul de Istorie şi sediul BNR. Devizul pentru restul clădirilor ar urca astfel la 80-100 de milioane de euro, mai puţin de o treime din banii investiţi în construcţia celui mai scump mall construit în Bucureşti, AFI Palace Cotroceni.

Lucrările de refacere au mers cu încetinitorul timp de 8 ani, dar acum Oprescu promite că străzile vor fi gata în vară

Refacerea clădirilor este pusă în plan secund pentru unii proprietarii din cauza lipsei fondurilor.

Sergiu Bercea, administratorul unui imobil deţi­nut de Dragoş Ţânţăreanu, fiul celebrului om de afaceri, susţine că investiţiile în renovare vor mai aştepta. "Piaţa imobiliară este în stagnare, iar clienţii mei au decis orientarea fondurilor în alte direcţii", afirmă administratorul clădirii de 450 de metri pătraţi din strada Grabroveni, scoasă la închiriere. "Iniţial plănuiam să deschidem un club aici, însă din cauza lipsei fondurilor am hotărât să închiriem", afirmă Bercea.

Banii trebuie să vină din mediul privat, în con­diţiile în care Primăria Capitalei mai deţine doar 12 clădiri în centrul vechi, din care opt sunt în fază de renovare. Municipalitatea mai deţine părţi de imobil în parteneriat cu persoane private, precum şi interese în câteva imobile disputate în instanţă, însă proporţia lor este nesemnificativă, conform oficialilor pri­măriei.

Iniţiativele primăriei privind refacerea faţadelor s-au făcut până acum la nivel declarativ.

Centrul vechi al Bucureştiului se întinde pe o suprafaţă de 57 de hectare. Un număr de 527 de clădiri - din care aproximativ o treime condensate în zona Lipscani - sunt incluse în perimetrul delimitat de şase străzi mari: la nord de bulevardele Regina Elisabeta şi Carol I, la est de bulevardul Hristo Botev, la vest de Calea Victoriei, iar la sud de Splaiul Independenţei şi bulevardul Corneliu Coposu.

Primarul Sorin Oprescu anunţa într-o vizită de verificare a lu­crărilor din centrul vechi de la începutul lunii mai că primăria poartă discuţii cu parteneri privaţi pentru refacerea faţadelor. Edilul a susţinut atunci că plănuieşte "parteneriate în sistem public-pri­vat, care presupun o concesiune temporară", însă nu a men­ţionat niciun demers legislativ local în acest sens.

La nivel guvernamental există o iniţiativă legislativă sub formă de proiect, avansată de ministrul dezvoltării şi turismului Elena Udrea, care prevede obligativitatea pro­prietarilor de a-şi reface faţadele cu ajutorul unor credite garantate de stat. Proiectul a fost respins în Senat, însă decizia finală va aparţine Camerei Deputaţilor.

Conform proiectului legislativ, clădirile expertizate în clasa I de risc seismic sunt exceptate, iar în centrul vechi predomină astfel de imobile. Primăria Capitalei dispune însă de alte pârghii pe care le poate folosi pentru a convinge proprietarii să-şi renoveze faţadele, spune arhitectul Gheorghe Pătraşcu. "Am putea să condiţionăm autorizaţiile pentru terase de refacerea faţadei".

Banii investiţi acum în reconsolidarea şi refacerea unei clădiri din centrul istoric al Bucureştiului se amortizează în circa zece ani dacă lucrările s-au făcut la un nivel apropiat de preţul pieţei, iar rezultatul este fructificat prin exploatarea spaţiilor închiriabile.

Dragoş Petrescu spune că cei zece ani de amortizare reprezintă o perioadă firească pentru o astfel de investiţie. "O investiţie în real-estate nu poate fi amortizată mai devreme de zece ani pentru că există cheltuieli volatile care au prioritate la amortizare, cum este mobilierul unui restaurant, care trebuie schimbat la câţiva ani", afirmă omul de afaceri.

Oamenii de afaceri care au reuşit în anii de după criză să cumpere proprietăţi la circa 1.000 euro/metrul pătrat, faţă de o valoare triplă în boom-ul din 2007, spun acum că singura direcţie este în sus, iar perspectiva unui exit este exclusă, chiar în condiţiile unor costuri de renovare de mai bine de jumătate din valoarea de achiziţie.

În aceste condiţii, cu costuri mai mici de achiziţie, dar cu chirii cel puţin comparabile, în condiţiile în care piaţa chiriilor din centrul istoric a rezistat cel mai bine crizei, centrul istoric al Capitalei mai are o şansă de reabilitare.