Atunci când vorbim despre investiţii imobiliare, prima reacţie a oricui este să le asocieze cu siguranţa. Argumentul pare simplu: terenul şi clădirea rămân acolo, indiferent de contextul economic. Însă realitatea ultimilor ani a demonstrat că în spatele aparentei stabilităţi se ascunde un set de riscuri pe care, dacă nu le înţelegi, ajungi să pierzi exact ceea ce ai vrut să protejezi – capitalul.
Analiza recent publicată de Meta Estate Trust despre riscurile investiţiilor imobiliare este, din punctul meu de vedere, o radiografie necesară într-o piaţă unde optimismul depăşeşte adesea prudenţa. Ca CFO, consider că discuţia nu este despre a speria investitorii, ci despre a le oferi instrumente pentru a-şi proteja capitalul – un obiectiv comun tuturor celor care participă la această piaţă. Am văzut de multe ori cum lipsa de atenţie la detalii aparent minore – o clauză contractuală, o întârziere de autorizare – poate transforma un plan profitabil într-o povară financiară. Tocmai de aceea, cred că astăzi cea mai importantă calitate a investitorului nu este entuziasmul, ci disciplina.
Riscul nefinalizării: cel mai mare duşman al investitorului
Dincolo de fluctuaţiile de preţ, cel mai grav scenariu este ca proiectul în care ai investit să nu fie dus la bun sfârşit. Un apartament pe hârtie nu este un apartament, ci doar o promisiune. În experienţa noastră, am văzut cum avize urbanistice întârziate, finanţări retrase sau management nepregătit au transformat promisiuni în şantiere abandonate. Pentru investitor, asta înseamnă bani blocaţi, lipsă de lichiditate şi, în cele din urmă, pierdere de capital.
De multe ori, acest risc este ignorat. Majoritatea investitorilor discută despre cât „va mai creşte piaţa” sau cât „se vor scumpi materialele”, dar puţini întreabă simplu: cine garantează că proiectul va fi finalizat? Aici se face diferenţa între o investiţie prudentă şi una hazardată.
Asimetria informaţională: inamicul invizibil
Un alt risc ignorat este lipsa de informaţii reale. Investitorii văd randamente proiectate, randări spectaculoase şi promisiuni. Mai rar au acces la situaţii financiare detaliate sau la istoricul dezvoltatorului. În raport vorbim inclusiv despre „testul de 20 de lei” – verificarea extrasului de carte funciară. Pare banal, dar o verificare simplă poate dezvălui ipoteci ascunse sau litigii care pot pune în pericol întreg proiectul.
Ca CFO, cred că aici e cheia: investitorii trebuie să ceară transparenţă şi să penalizeze lipsa ei. În momentul în care piaţa va recompensa disciplina şi raportarea clară, standardele se vor ridica pentru toată lumea. Nu putem vorbi despre randamente sănătoase fără să vorbim, mai întâi, despre reguli sănătoase.
Cererea fragilă şi contextul macro
Un risc mai subtil, dar la fel de important, este fragilitatea cererii. România este printre cele mai vulnerabile pieţe europene: peste jumătate din veniturile gospodăriilor se duc pe cheltuieli de bază, iar rata de economisire este negativă. Practic, nu există „pernă de siguranţă”.
Într-un context de dobânzi ridicate sau de criză economică, cererea de locuinţe se poate contracta rapid. Proiectele care mizau pe vânzări rapide riscă să se blocheze. Investitorii trebuie să îşi facă propriile scenarii: „Ce se întâmplă dacă vânzările scad cu 20%?” sau „Ce fac dacă dobânzile se dublează?”. În lipsa acestor întrebări, randamentele proiectate rămân doar exerciţii de optimism.
Fiscalitate şi reglementări: factorii neglijaţi
Un alt risc, menţionat şi în studiu, este cel legislativ. Birocraţia urbanistică, schimbările fiscale şi lipsa predictibilităţii fac ca proiecte viabile pe hârtie să devină greu de implementat în realitate. De aceea, investitorii trebuie să caute dezvoltatori cu experienţă dovedită în a naviga aceste obstacole – pentru că legislaţia nu se schimbă peste noapte, dar modul de a o gestiona face diferenţa.
De partea investitorilor
Rolul nostru, ca profesionişti ai pieţei, este să fim de partea investitorilor şi să le oferim instrumente reale de înţelegere a riscului. Studiul lansat de Meta nu este un exerciţiu teoretic, ci rezultatul experienţei directe din peste 42 de proiecte în care am învăţat, uneori în contexte provocatoare, că riscurile sunt reale, dar, cu o abordare corectă, pot fi nu doar gestionate, ci transformate în oportunităţi.Cred că transparenţa şi educaţia sunt cele două condiţii prin care putem transforma o piaţă dominată de speculaţii într-una matură şi predictibilă.
Concluzia mea este simplă: nu există investiţii imobiliare „fără risc”. Există doar investiţii în care riscul este înţeles, măsurat şi controlat. Aceasta este mentalitatea pe care trebuie să o cultivăm dacă vrem o piaţă mai matură şi investitori mai bine protejaţi.
Despre Meta Estate Trust
Meta Estate Trust este prima companie de tip holding imobiliar listată la Bursa de Valori Bucureşti (simbol: MET). Fondată în 2021, compania a evaluat peste 42 de proiecte şi a finalizat cu succes 20 dintre ele, generând profituri cumulate de peste 6 milioane de euro şi randamente interne (IRR) între 12% şi 42%. Strategia Meta este bazată pe diversificare, rotaţie rapidă a capitalului şi disciplină financiară, cu scopul de a transforma riscurile imobiliare în oportunităţi sigure pentru investitori.
***
